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日常權益

2016/1/8 高雄律師楊岡儒律師【生活法律】【不動產、土地/公寓大廈法規】頂樓平台漏水,可以對管理委員會提告?

2016.1.8雄律師楊岡儒律師

 

 

兔寶寶律師【不動產、土地/公寓大廈法規】
問題:【頂樓平台漏水,可以對管理委員會提告?】

 

【解答】實務上有不同見解,要依照個案具體判斷。
但由於公寓大廈管理委員會具有「當事人能力」
(主要是原告地位,但應更廣泛討論其權利主體資格),
如果確實造成住戶損失,應肯定住戶得提出訴訟,
用以保障住戶們的權益,並避免該損失不當擴大。

 

(一)依照公寓大廈管理條例第 10 條第 2 項規定:「公寓大廈共用部分、約 定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之 。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分 所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者, 從其規定。」

 

(二)因此,公寓大廈管理委員會雖「非」公寓大廈共用部分、約定共用部分之權利義務主體,

 

然而為促進公寓大廈全體區分所有權人或住戶之利益(權益),「針對管理委員會」賦與其修繕、管理、維護公寓大廈共用部分、約定共 用部分之責任,而因修繕、管理、維護所生費用,則由公共基金支付。(相關見解,請參考附錄,102年高等法院座談會研討意見)

 

【參考資料】
臺灣高等法院暨所屬法院
102 年法律座談會民事類提案第 14 號
會議日期:民國 102 年 11 月 13 日
座談機關:臺灣高等法院暨所屬法院

 

法律問題:某 5 層樓建築之A公寓大廈頂樓平台因年久失修而漏水,致 5 樓房屋 室內受損,經該房屋區分所有權人B請求A公寓大廈管理委員會就頂樓平 台為一般修繕,惟均未獲置理。B遂主張依公寓大廈管理條例第 10 條第 2 項規定,向法院起訴請求A公寓大廈管理委員會給付頂樓平台之修繕費 用以進行修繕。問B請求是否有理由?

 

討論意見:甲說:肯定說。
按依公寓大廈管理條例第 3 條第 9 款規定,管理委員會係由區 分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織,旨在執行「 區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」,於完 成社團法人登記前,僅屬非法人團體,固無實體法上完全之權利能 力。然現今社會生活中,以管理委員會之名義為交易者比比皆是。 於民事訴訟法已有第 40 條第 3 項規定:「非法人之團體,設有 代表人或管理人者,有當事人能力」規定之外,公寓大廈管理條例 更於第 38 條第 1 項明文規定:「管理委員會有當事人能力」, 明文承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格,得以其名義起 訴或被訴,就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權;並於 同條例第 6 條第 3 項、第 9 條第 4 項、第 14 條第 1 項 、第 20 條第 2 項、第 21 條、第 22 條第 1 項、第 2 項、 第 33 條第 3 款但書,規定其於實體法上亦具享受特定權利、負 擔特定義務之資格,賦與管理委員會就此類紛爭有其固有之訴訟實 施權。故管理委員會倘基於法律、規約約定或區分所有權人會議決 議負擔一定職務執行之義務進而執行該義務或消極不履行義務,因 此致他人於損害,而應由區分所有權人負賠償責任或履行義務時, 其本身縱非責任之權利義務歸屬主體,亦應認被害人得基於程序選 擇權,並依上開同條例第 38 條第 1 項規定及訴訟擔當法理,選 擇非以區分所有權人而以管理委員會為被告起訴請求,俾迅速而簡 易確定私權並實現私權,避免當事人勞力、時間、費用及有限司法 資源之不必要耗費。且因同條第 2 項明定:「管理委員會為原告 或被告時,應將訴訟事件要旨速告區分所有權人」,與民事訴訟法 第 65 條訴訟告知之規定旨趣相當,而受訴法院亦得依同法第 67 條之 1 規定,依職權通知各區分所有權人,賦與各區分所有權人 參與該訴訟程序之機會,則將來確定判決之既判力,依同法第 401 條第 2 項規定及於各區分所有權人,即具正當化之基礎。對於未 受告知或通知之區分所有權人,因係非可歸責於己之事由而未獲參 與訴訟程序機會,即未獲事前之程序保障,如認有不能提出足以影 響判決結果之攻擊或防禦方法,致對其不利之情事,自得依同法第 507 條之 1 以下有關事後程序保障規定之第三人撤銷訴訟程序行 使權利,其應有之權益亦獲確保。否則,公寓大廈管理條例規定管 委會有當事人能力,即失其意義,當非立法本意(最高法院 98 年 度台上字第 790 號民事判決意旨參照)。而共用部分、約定共用 部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費 用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔 之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由 該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另 有規定者,從其規定。公寓大廈管理條例第 10 條第 2 項定有明 文。準此,公寓大廈管理委員會本即負有修繕、管理、維護公寓大 廈共用部分、約定共用部分之作為義務,其修繕、管理、維護之費 用,原則上亦由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部 分比例分擔之。而管理委員會如果有未盡維護、修繕之情事所造成 之損害,亦應由管理委員會負損害賠償之責任,縱認權利義務之主 體應為全體區分所有權人,本於上開公寓大廈管理條例規定、立法 意旨及說明,亦應認為當事人基於程序選擇權,得主張依據公寓大 廈管理條例第 10 條第 2 項,以管理委員會為被告訴請給付,是 應認B之請求為有理由。

 

乙說:否定說。 按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人 或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其 共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人 或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區 分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。」公寓大廈管理條 例第 10 條第 2 項固有明文。然上開條款均關於管理委員會職務 之規定,而管理委員會乃為執行區分所有權人會議決議事項及公寓 大廈管理維護工作,由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所 設立之組織(參見公寓大廈管理條例第 3 條第 9 款),可知管 理委員會應向全體區分所有權人履行共用部分之修繕義務,由全體 住戶共同享受利益。是以管理委員會拒絕修繕時,個別區分所有權 人尚無從依此請求管理委員會預付共用部分之修繕款項,且若將修 繕費給付予部分之住戶,則管理委員會對其餘未受領修繕費住戶所 負之修繕義務,仍不因此免除,不能認為可藉此履行其義務實現全 體區分所有權人之權利。題示情形,縱A公寓大廈管理委員會不為 共用部分之修繕,B尚無從依公寓大廈管理條例第 10 條第 2 項 規定請求A公寓大廈管理委員會支付頂樓平台之修繕費用,故B之 請求應為無理由。

 


初步研討結果: 採甲說。
審查意見:(一)按公寓大廈管理條例第 10 條第 2 項規定:「公寓大廈共用部分、約 定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之 。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分 所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者, 從其規定。」由是足認公寓大廈管理委員會雖非公寓大廈共用部分、約定共用部分之權利義務主體,惟法律為了促進公寓大廈全體區分所有權 人或住戶之利益,賦與其修繕、管理、維護公寓大廈共用部分、約定共 用部分之責任,而因修繕、管理、維護所生費用,則由公共基金支付, 或由權利義務主體之區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之;但 修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,管理委員會支 付之後,再由其向應負擔之區分所有權人或住戶求償。又同條例第 38 條第 1 項規定:「管理委員會有當事人能力」,承認管理委員會具有 訴訟上當事人資格,得以其名義起訴或被訴,就與其執行職務相關之民 事紛爭,享有訴訟實施權,俾迅速而簡易實現私權;同條第 2 項規定 :「管理委員會為原告或被告時,應將訴訟事件要旨速告區分所有權人 」,賦與各區分所有權人參與該訴訟程序之機會,使將來確定判決之既 判力及於各區分所有權人(民事訴訟法第 401 條第 2 項規定),具 有正當化之基礎(最高法院 98 年度台上字第 790 號民事判決意旨參 照)。

 

(二)依上所述,如公寓大廈之共用部分、約定共用部分,具有非可歸責於區 分所有權人或住戶之原因,致該區分所有權人之房屋有修繕必要時,依 公寓大廈管理條例第 10 條第 2 項之規定,管理委員會就該部分負有 修繕責任,從而該區分所有權人如請求管理委員會修繕之,於法尚無不 合。依題旨,某 5 層樓建築之A公寓大廈頂樓平台,既屬公寓大廈之 共用部分,因年久失修而漏水,致 5 樓房屋室內受損,該房屋區分所 有權人B依上開規定,得起訴請求A公寓大廈管理委員會修繕,至於直 接起訴請求給付頂樓平台之修繕費用,題旨並未說明法律依據,無從審 查。 研討結果:本題經提案機關撤回。

 

相關法條:公寓大廈管理條例第 3 條第 9 款、第 6 條第 3 項、第 9 條第 4 項、第 10 條第 2 項、第 14 條第 1 項、第 20 條第 2 項、第 21 條、第 22 條第 1 項、第 2 項、第 33 條第 3 款但書、第 38 條第 1 項,民事訴訟法第 40 條第 3 項、第 65 條、第 67 條之 1、第 401 條第 2 項、第 507 條之 1、第 507 條之 2、第 507 條之 3、第 507 條之 4、第 507 條之 5。

 

其他參考資料: 採肯定說之實務見解: (一)臺灣高等法院 100 年度上易字第 759 號判決。 (二)臺灣高等法院高雄分院 101 年度上字第 147 號判決。 (三)臺灣桃園地方法院 97 年度再易字第 14 號判決。(本判決認可擴大採認系爭規定 為區分所有權人請求專有部分損害賠償之依據,則定有明文之共用部分修繕費用應 可請求。)

 

高雄律師公會理事
楊岡儒律師  敬筆

2016.1.8

 


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