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2014/4/17 高雄律師楊岡儒律師【生活法律】民法不動產之建築物專有部分,得否供不特定人使用之問題?
2014.4.17 高雄律師楊岡儒律師


【問題】民法不動產之建築物專有部分,得否供不特定人使用之問題?

民法799條 第三項
專有部分得經其所有人之同意,依規約之約定供區分所有建築物之所有人
共同使用;共有部分除法律另有規定外,得經規約之約定供區分所有建築
物之特定所有人使用。

民法799-1條第四項
區分所有人間依規約所生之權利義務,繼受人應受拘束;其依其他約定所
生之權利義務,特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者,亦同。

民法799-1第三項 撤銷規約
規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面
積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事,按其情
形顯失公平者,不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內,請求法院
撤銷之。

您好,關於您的問題回答如下:
您之問題,主要在於「民法第799條第3項、第4項」及「799-1條第3項撤銷規約」之規定內容,涉及「前手及規約間之拘束力」,基本上思考方向非常正確。

準此,基本上在於前揭民法之規定及救濟之方式是否合理?
其立法理由認為:

1.區分建築物之專有部分經其所有人同意後,得依規約約定共同使用,共有部分亦得依規約約定由特定所有人使用,俾符物盡其用之旨。惟如其他法律對於共有部分之約定使用有特別規定者,應從其規定,爰增訂799第三項。

2.關於區分所有建築物之共有部分及基地,各區分所有人應有部分比例究為若干,應有原則性之規範,俾供遵循,爰於第四項明定依區分所有人專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者,從其約定。

3.規約之約定對特定之區分所有人若有顯失公平之情事者,宜有救濟之途徑,爰增訂799-1第三項。又規約之約定是否有顯失公平情事,須就各項具體因素及其他相關情形綜合予以斟酌,以為判斷之準據。至所謂不同意之區分所有人包括自始未同意該規約約定或未參與其訂定者在內。

當時立法者僅針對規約區分所有人為設計撤銷權,其立法理由解釋上,已說明「不同意之區分所有人:包括自始未同意該規約約定或未參與其訂定者在內」。準此,其情事變更原則,應仍得依民法或民事訴訟法法理之規定於知悉之後提出。(註解:與民事訴訟第397條之情事變更原則不同)

另外,本件關鍵仍在於,原始雙方訂立買賣契約時,其資訊是否公開透明,其約定「專有部分」及「規約」等,其告知義務範圍、細部包含:建物之資訊、面積、使用目的、特定所有人使用或利用狀況之知悉程度或內容,一併予以客觀、具體審酌。

另外有三個最高法院之實務見解,也請參考。

最高法院101年度台抗字第788號民事裁判
要    旨:
按區分所有建物,謂數人區分一建築物而各專有其一部,就專有部分有單
獨所有權,並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物(民法第七
百九十九條第一項規定);區分所有乃就建築物而言,亦即就一建築物之
特定部分(專有部分)各自得成為單獨所有權之標的,該專有部分與其他
該建築物專有部分所有人全體共有之共同部分組合而成為一區分所有權。
故一建築物得原始或繼受而由數人各自取得建物區分所有權,亦得由一人
原始取得後就建築物為區分所有權之登記(民法第七百九十九條之二)。
又建築物不能與其坐落基地分離,同一基地上各區分所有建物均應有相對
應使用基地比例即應有部分(至區分所有建物與坐落基地應有部分之使用
權源係基於所有權或地上權或租賃關係或使用借貸關係,為別一法律問題
),僅其應有部分究應如何計算?九十八年一月二十三日修正公布、同年
七月二十三日施行之民法第七百九十九條第四項規定,除當事人另有約定
外,應依區分所有建物專有部分面積與專有部分總面積之比例定之,此項
原則性之規範於該條項修正施行前,本於公平正義、社會通念、誠實信用
或事物之本然,亦均當如此,自應引為法理而予適用。因此,建築物由一
人原始取得而以區分所有型態為所有權第一次登記時,其各專有部分所屬
共有部分及基地應有部分之分配,仍應按各專有部分面積與專有部分總面
積之比例定之。

最高法院77年度台上字第892號民事裁判
要    旨:
大樓之屋頂平台乃大樓之共同部分,依民法第七百九十九條規定,應推定
為大樓各區分所有人之共有,縱未經登記,仍不失其共有之性質。又共有
人對於共有物之特定部分使用收益,仍須徵得其他共有人全體之同意,如
不顧其他共有人之利益,而就共有物之全部或一部任意使用收益,即屬侵
害他共有人之權利。

最高法院92年度台上字第1445號民事裁判
要    旨:
民法第七百九十九條所稱區分所有建築物之專有部分,各區分所有人固
有其單獨之所有權,惟因與同一棟建築物之其他區分所有人專有部分間
,在物理上相互連接,使用上密切相鄰,彼此休戚相關,有共同之利益
,其區分所有建築物間之共同壁(或樓板)不啻具雙重或兩面性而為該
區分所有人所共有,且區分所有人間就專有部分之用益、處分,亦有較
強之相互制約性,是區分所有人就專有部分之使用、收益、管理或處分
,自均不得違反各區分所有人之共同利益,此觀公寓大廈管理條例第五
條、第十二條規定自明。



祝福平安、健康幸福富貴吉祥與順心如意
帝謙-兔寶寶律師  敬筆2014.4.17


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