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實務問題

【高雄-帝謙法律事務所/土地實務問題(4)】法院得否按目前土地之「公告現值」調整租金 ?

2014.6.5  高雄律師-楊岡儒律師

座談機關：
司法院第一期司法業務研究會

資料來源：
民事法律問題研究彙編 第 2 輯 93 頁

法律問題：
法院得否按目前土地之「公告現值」調整租金 ?
討論意見：
甲說： (否定說) 按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請
             法院增減其租金固為民法第四四二條所明定，但土地法第九十七條
             復有城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物「申報總價額」
             年息百分之十為限，則法院在調整租金應按土地之「申報地價」為
             準，而不得依據「公告現值」調整。而且最高法院之判例亦認為法
             院只能在「公告地價」與「申報地價」兩者之間斟酌調整，而不及
             於「公告現值」 (參最高法院四十七年臺上字第一八二七號判例)
             ，因此法院自不得依據「公告現值」調整租金。
乙說： (肯定說) 按土地法第九十七條雖規定「申報地價」為標準，但目
             前政府土地政策自六十七年以後均無辦理申報地價而代之以「公告
             現值」，同時政府亦以「公告現值」之標準課徵稅金，準此以觀「
             公告現值」即有代替「申報地價」之作用，如不能以「公告現值」
             而調整租金，顯失公平，殊非立法之本意。況且最高法院四十七年
             臺上字第一八二七號判例所指當時情形為有「公告地價」與「申報
             地價」二種而尚無「公告現值」，現既然已有「公告現值」之情形
            ，最高法院前開判例，自無適用之餘地。
丙說： (折衷說) 採甲說為原則，但年息百分之十參照公告現值而定。
結論：採甲說。

司法院第一廳研究意見：
一、民法第四百四十二條規定：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，
　　當事人得聲請法院增減其租金。......」本條所謂「價值之昇降」，
　　係指租賃物本身之價值於租賃契約成立後，有昇降者而言。 (最高法
　　院二十六年度濱上字第四號判例參照) 至一般物價是否已發生變動，
　　應可不問。而決定增減之標準，仍以租賃物本身之交易價值為依據，
　　亦即應以土地繁榮程度，及與鄰地租金之比較，稅額之增加等情形為
　　準， (最高法院四十八年十二月二十九日民刑事庭推總會議決議參照
　　) 但並無必須增至法定最高額之理。
二、土地法第九十七條第一項關於城市地方房屋之租金，以不超過土地及
　　其建築物申報總價額年息百分之十為限之規定。係為就城市地方房屋
　　，約定租金所設之最高額限制， (最高法院四十年度臺上字第一六八
　　七號判例參照) 若當事人間約定之租金額超過此限制，其超過部分無
　　請求權。 (最高法院四十三年度臺上字第三九二號判例，同院三十三
　　年三月二日民刑事庭推總會議決議參照) 。
三、平均地權條例實施後，因有公告地價與申報地價之分 (平均地權條例
　　第十六條參照) 揆諸上述租賃物不動產之交易價值有昇降時，當事人
　　方得聲請法院增減其租金原則，本題情形法院斟酌實情，如認「公告
　　現值」較符交易價值時，固非不可參酌「公告現值」為準，土地法第
　　九十七條所定最高額限度範圍內，為調整租金與命為給付之判決。 (
　　最高法院四十七年度臺上字第一八二七號判例參照) 但仍不得據「公
　　告現值」為唯一根據，認「公告現值」即為租賃物不動產之交易價值
　　，而為調整租金之判決。原研討結論採甲說，未就調整租金之法理上
　　依據為說明，遽認法院不得依據「公告現值」調整租金，尚有未洽。

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