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實務問題

【高雄-帝謙法律事務所/土地實務問題(11)】甲、乙共有土地一筆，面積一百平方公尺，應有部分各二分之一，甲在共 有之土地上建有房屋占用面積五十平方公尺，嗣甲因負債其共有土地之應 有部分及地上所建之房屋被法院查封公告合併拍賣，由丙得標，問土地共 有人乙對被拍賣之土地有無優先購買權 ?

2014.6.5  高雄律師-楊岡儒律師

座談機關：
司法院第一期司法業務研究會

資料來源：
民事法律問題研究彙編 第 2 輯 474 頁

法律問題：
甲、乙共有土地一筆，面積一百平方公尺，應有部分各二分之一，甲在共
有之土地上建有房屋占用面積五十平方公尺，嗣甲因負債其共有土地之應
有部分及地上所建之房屋被法院查封公告合併拍賣，由丙得標，問土地共
有人乙對被拍賣之土地有無優先購買權 ?
討論意見：
甲說：乙對甲之土地應有部分全部有優先購買權。其理由為：依土地法第
            三十四條之一第四項僅規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有
            人得以同一價格共同或單獨優先承購」，並無限制土地共有人，將
            併同出賣或法院合併拍賣其應有部分之土地及地上房屋時，他土地
            共有人對該出賣之土地應有部分即無優先承買權。
乙說：乙對甲之土地應有部分全部無優先購買權。其理由：
 (一) 按辦理強制執行事件應行注意事項第三十九項第七款規定：「
         建築物及其基地同屬債務人所有者，宜將建築物及其基地併予
         查封、拍賣」。又土地法第一百零四條第一項規定：「基地出
         賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權
        。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權....
         ..」其規定及立法精神之意旨，均在使房屋與其基地同歸一人
        所有，況他土地共有人對於地上共有人所有之房屋並無優先承
        買權，為期符合土地及房屋之所有權合而為一之精神，本件基
        地之他共有人乙無優先承買權。
(二) 如採甲說非僅與法院合併拍賣房屋土地之公告有違，且按一般
        投標人之所以願意投標購買，無非希望一併購得房屋及其土地
         ，如他共有人對土地有優先購買權，則拍定人僅能購得房屋，
        殊非其所願，如其拒繳房屋價款，執行法院勢必撤銷其拍定而
        為重拍，嗣後如非乏人問津，即必以賤價拍出，損害當事人權
        益甚大。
結論：對基地有優先承買權，對建物無優先承買權。

司法院第一廳研究意見：
研討結論，核無不合。惟題例間共有人乙對被拍賣之土地有
無優先購買權 ，故結論為「乙對基地之應有部分有優先承買權。」

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