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實務問題

【高雄-帝謙法律事務所/土地實務問題(1)】執行法院拍賣應有部分外，並拍賣地下室停車位，停車位之共有人之優先承買權？

2014.1.20  高雄律師-楊岡儒律師

會議次別：臺灣高等法院暨所屬法院 90 年法律座談會民事執行類提案 第 2 號
會議日期： 民國 90 年 11 月 22 日
座談機關： 臺灣高等法院暨所屬法院
資料來源： 臺灣高等法院暨所屬法院九十年法律座談會彙編（91年7月）第195-196頁法院辦理民事執行實務參考手冊（附錄）第 430-432 頁

法律問題：
執行法院拍賣某甲所有之大樓地上區分所有建物及所屬基地應有部分外，並拍賣某甲於同棟大樓所有之地下室停車位 (獨立建號之應有部分，非共同使用部分) 及所屬基地，此時其他停車位之共有人有無優先承買權？

討論意見：

甲說：
其他停車位之共有人無優先承買權，停車位應與某甲所有地上區分所有建物及全部所屬基地併同拍賣。公寓大廈管理條例第四條第二項規定，專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權分離而為移轉，同條例第三條第三款對於專有部份係規定「指公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者」，第二款對於區分所有係規定「指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權」，均未狹隘規定區分所有或專有部分應依建號是否獨立來劃分，是該地上區分所有建物與地下室停車位在該建築物中既具有使用上之獨立性，又同屬某甲所有，解釋上應認其係合一之專有部份，而非兩個獨立之專有部分。依該條例之規定，專有部分本應與其基地併同拍賣，其他共有人自無優先承買權可言。

乙說：
其他停車位之共有人無優先承買權，停車位應與某甲所有地上區分所有建物及全部所屬基地併同拍賣。現今社會使用車輛非常普遍，停車位已成為住宅不可或缺的一部份，應認停車位屬於地上區分所有建物之從物，依民法第六十八條第二項主物之處分及於從物之規定，二者應併同拍賣，其他共有人無主張優先承買權之餘地。

丙說：
其他停車位之共有人有優先承買權。該停車位係獨立建號之應有部份，與某甲在同棟大樓所有之區分所有建物無關，故依土地法第三十四條之一第四項之規定，該地下室共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格優先承買，如此方能貫徹土地法就該地下室建號減少共有人之意旨。

初步研討結果：採甲說。
審查意見：同意採甲說。
研討結果：照審查意見通過。
相關法條：土地法第三十四條之一，公寓大廈管理條例第四條第二項。

提案機關：臺灣士林地方法院
(臺灣高等法院暨所屬法院九十年法律座談會民事執行類提案  第二號)

參考法條：土地法 第 34-1 條 (90.10.31)；公寓大廈管理條例 第 4 條 (89.04.26)

 


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