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不動產法

常見糾紛說明

壹、不動產常見糾紛之基本關鍵觀念
關於不動產之常見糾紛,舉凡土地買賣契約、房屋買賣、預售屋、合建契約、停車位紛爭、房屋坪數短少、房屋漏水修繕、相鄰關係、共有物(土地)協議或裁判分割、抵押權設定、土地優先承購權、公寓大廈管理、法拍屋、拆屋還地、租賃土地、房屋或廠房紛爭等等,實務上之紛爭種類繁多,然而其主要之關鍵有二:

一、牽涉「不動產為標的」。
二、「客觀價值高」或「權益影響」較為巨大。(含多數人權利或標的)

貳、不動產權益保障
由前述之兩個關鍵要素或要件以觀,不動產之紛爭,主要仍在於其權益之影響重大,因此就法律上之規定而言,自然應有特殊規範之必要,而其保障之層面,則精要言之,應分成主要兩個層面來說明,以下茲簡要以不動產交易或土地買賣契約(含仲介)、房屋租賃等為思考通用案例,綱要例示如下:

一、事前:預防層面

(一)契約之擬定:所使用之契約版本及內容,內容是否曾審閱?
(二)有無仲介、其性質為加盟店或直營店?
(三)不動產之標的是否曾履勘?有無其他瑕疵?
(四)銀行融資、貸款審核屬實?有無履約擔保?
(五)得否解除契約?有無損害賠償或違約金之約定?(含懲罰性損害賠償)
(六)稅負、規費、仲介費用等相關費用規範或約定是否合理?
(七)有無公證?或透過其他方式為擔保或保障?
(八)是否先請專業人士,例如律師先為審核契約或協助擬約?

二、履行、訴訟及執行層面:(種類繁多、請容簡略介紹)

(一)點交是否確實?
(二)是否具有隱藏瑕疵?(或坪數不足?)
(三)如何確保權益?(有哪些權益?)
(四)是否遵守法定程序?
(五)有無訴訟必要?
(六)是否逕為強制執行?(例如:已公證)
(七)契約上之規定?
(八)損害賠償違約範圍?(例如:違約金)

(以上種類繁多、請容省略介紹)

参、結語
由前揭之精要說明,可知悉不動產之常見紛爭,主要仍在於一般人在於交易上,對於權益之輕忽或輕率。換言之,不動產標的之價值甚高,例如以房產或預售屋為例,甚至是一般人一輩子的財產或心血努力積蓄,然而,卻因為一時草率,乃至買到具有瑕疵之房屋,或是建商預售屋拖延進度或建物結構、建物設計等問題等等,而此部分之不動產紛爭,主要仍得由事前之預防,以及事後之專業訴訟協助而得為處理及保障

又例如:找房屋仲介,試問:這家仲介商是赫赫有名的公司沒錯,但是請問:
「這是(仲介)直營店?」、「還是加盟店?」
(兩者有什麼不同?請朋友們思考。誠然,加盟店仍然有許多非常優秀且誠信值得信賴的仲介人員)

因此,衷心懇勸朋友們,由於不動產之標的客觀價值甚高,請多加留意及小心謹慎,並請專業人士為協助,相信得避免許多紛爭。