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實務問題

【高雄-帝謙法律事務所/土地實務問題(9)】甲、乙共有建地一筆，並均在所分管之地上建屋居住。嗣因甲負債未償， 經某丙聲請法院就甲所有建地應有部分二分之一連同地上房屋查封拍賣， 共有人乙對該房地有無優先承購權 ?

2014.6.5  高雄律師-楊岡儒律師

座談機關：
司法院第一期司法業務研究會

資料來源：
民事法律問題研究彙編 第 2 輯 477 頁

法律問題：
甲、乙共有建地一筆，並均在所分管之地上建屋居住。嗣因甲負債未償，
經某丙聲請法院就甲所有建地應有部分二分之一連同地上房屋查封拍賣，
共有人乙對該房地有無優先承購權 ?
討論意見：
甲說：依土地法第三十四條之一第四項之規定，土地共有人出賣其應有部
            分，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。實務上本此規定
            認為他共有人乙對於基地部分有優先承購權。
乙說：認為他共有人對於房地皆無優先承購權，因為如有優先承購權，拍
            賣結果，房地極可能分別由不同之人取得，亦有由非共有人買得之
            可能。六十五年度第三次司法座談會研討結論認以此說為當 (見民
            事法律問題彙編第一一三七則) 。其理由為本件既係房地一併拍賣
           ，為貫澈基地與地上之房屋所有權人合而為一之立法精神，基地之
            他共有人對房地之全部並無優先承買權。
丙說：為貫澈同法第三十四條之一規定之立法意旨，保護他共有人之權利
           ，不如使該他共有人連同地上房屋一併優先承購為當。
結論：多數採甲說。

司法院第一廳研究意見：
一、共有土地共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單
　　獨優先承購，土地法第三十四條之一第四項訂有明文。本題所示甲所
　　有房屋及土地應有部分被法院查封拍賣，乙係土地共有人，依前述說
　　明，對甲被拍賣土地之應有部分，自有優先承購權 (本廳六十九年十
　　月十六日 (六十九) 廳民二字第二一○號函參照) ，此部分研討結論
　　採甲說，尚無不合。
二、至於房屋部分，依土地法第一百零四條第一項之規定，須房屋所有人
　　與基地所有人間，具有地上權、典權或租賃關係，方有優先購買權產
　　生，本件房屋所有人甲與基地所有人乙間，並無地上權、典權或租賃
　　關係存在，乙對甲被拍賣之房屋自無優先購買權。

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